Harga Harta Tanah Akan ‘Bullish’?

Sebelum kita pergi lebih mendalam ke dalam pasaran harta tanah di Malaysia. Apa kata kita lihat dulu data di peringkat tertinggi. Iaitu Keluaran Dalan Negari Kasar, KDNK atau lebih dikenali dengan Gross Domestic Product, GDP. Menurut DOSM, suku tahun pertama 2021, KDNK Malaysia menguncup kepada -0.5%.

Keluaran Dalam Negari Kasar, KDNK Q1, 2021

Jika melihat kepada data ini dari segi:

1. Tahunan
   • Ekonomi Malaysia masih lagi teruk berbanding suku tahun pertama 2020. Perbezaan sebanyak 1.2%
   • Jika dibandingkan dengan tahun pra-COVID-19, ianya lebih buruk iaitu perbezaan sebanyak 5.2%
2. Setengah tahun
   • Berbanding separuh tahun 2021 (dijangkakan), Malaysia sedang melalui fasa pemulihan ekonomi berbanding separuh tahun 2020.
   • Jika dibandingkan dengan tahun pra-COVID-19, keadaan Malaysia tidak ubah seperti penguncupan secara tahunan di atas.
3. Suku tahun
   • Berbanding suku tahun pertama 2021, suku tahun kedua dilihat lebih baik. Peningkatan sebanyak 2.9% walaupun Malaysia dikenakan MCO 2.0.
   • Jika dibandingkan dengan tahun pra-COVID-19, keadaan ekonomi suku tahun masih teruk. Dengan jurang perbezaan sebanyak 5.2%

Industri Penyumbang Kepada KDNK

Sektor ekonomi yang menyumbang kepada KDNK Malaysia terbahagi kepada 5. Ianya meliputi:

1. Pertanian
2. Perlombongan dan kuari
3. Perusahaan
4. Pembinaan
5. Perkhidmatan

Adakah Sektor Pembinaan Menunjukkan Petanda Kenaikan?

Sudah terang lagi bersuluh. Sektor pembinaan paling teruk mengalami penguncupan ekonomi berbanding sektor2 yang lain. Iaitu -10.4% pada suku tahun kedua. Berbanding -7.9% pada suku tahun pertama 2021 sebanyak 2.5% perbezaan.

Kenapa Ini Boleh Berlaku?

Seperti anda semua maklum semenjak pertukaran tampuk pimpinan pada Pilihan Raya Umum ke 14, PRU14, Malaysia tidak mengalami apa2 perubahan drastik. Ini jelas dapat kita lihat pada keadaan pasaran saham semenjak PRU14.

Walaupun perubahan tampuk pimpinan ini memberikan kesan yang besar kepada ekonomi Malaysia, akan tetapi selain daripada perubahan kerajaan ini wabak COVID-19 juga memberikan kesan yang besar. Bukan sahaja kepada Malaysia malah seluruh dunia secara amnya.

Jika dilihat kepada belanjawan negara pula, Kerajaan dibawah pimpinan Perikatan Nasional terutamanya tidak melaksanakan perbelanjaan yang besar untuk pelaburan kepada sektor awam. Sebagai contoh pembinaan infrastuktur negara seperti ECRL, LRT 3, dan juga Lebuh Raya Pan Borneo. Belanjawan 2020 lebih tertumpu kepada poket rakyat yang terkurung di dalam rumah sepanjang tahun 2020.

Ini kerana di era pemerintahan DS Muhyiddin Yassin, tugasan utama beliau adalah untuk membebaskan Malaysia daripada kemelut wabak COVID-19. Sehingga kini wabak ini masih berleluasa di bumi Malaysia.

Keadaan Semasa Sektor Pembinaan

Sektor pembinaan dan juga harta tanah merupakan 2 pengguna utama terhadap simen. Setakat sekarang permintaan simen tidak menggalakkan kerana pelaksanaan MCO dan kes COVID-19 yang masih tinggi. Walaupun jumlah vaksinasi semakin meningkat, namun banyak sektor ekonomi masih ditutup. Sekaligus membantutkan permintaan penggunaan simen pada tahun 2021.

Keadaan Semasa Sektor Harta Tanah

Sektor Harta Tanah merupakan sub-sektor kepada sektor pembinaan. Menurut kajian daripada Pusat Maklumat Harta Tanah Negara atau lebih dikenali sebagai National Propety Information Center, NAPIC, setakat tahun 2020, berdasarkan Malaysia House Price Index, MHPI didapati MHPI semakin menurun semenjak dari tahun 2012.

Perubahan dari Tahun ke Tahun juga semakin mengecil dari 13.9% paling tinggi pada tahun 2012 dan terus menurun sehingga 0.6% pada tahun 2020. Harus diingat bahawa laporan yang dikeluarkan oleh NAPIC adalah penunjuk bersifat lambat (lagging indicator). Sekurang-kurangnya lambat 6 bulan.

Jika inginkan penunjuk yang ke depan (lebih cepat) maka anda harus rujuk kepada Bursa Malaysia Properties Index. Index tertinggi dicatatkan pada tahun 2014 iaitu pada 124%. 50% lebih baik berbanding Bursa Malaysia. Semenjak daripada tahun 2014, property index ini terus menunjukkan penurunan saban tahun.

Keadaan Semasa Sektor Pemaju Harta Tanah

Menurut Kenanga Investment Bank, perkembangan MHPI ketinggalan teruk berbanding negara lain. Ketika negara lain mencatatkan pertumbuhan yang baik, Malaysia terperosok di tangga keempat tercorot berdasarkan Knight Frank Global Price Index.

Antara isu utama yang memburukkan keadaan di Malaysia adalah seperti berikut:

1. Penawaran rumah yang berlebihan (bermula sejak 2015)
2. Pengawalan kes COVID-19 yang perlahan

Melihat kepada jumlah jumlah unit yang tidak terjual ini semakin meningkat saban tahan. Seolah-olah tiada penghujungnya. Walaupun langkah pencegahan dilaksanakan oleh kerajaan semenjak 2014, jumlah rumah yang tidak terjual ini terutamnya ‘serviced residence‘ bertambah pada kadar 192% CAGR!

Sektor harta tanah ini dijangkakan akan akan kekal tercabar secara dasarnya. Ditambah pula dengan kos bahan binaan yang semakin mahal.

Keadaan Semasa Permintaan Simen

Kesan daripada keadaan semasa sektor pembinaan, harga simen dijangkakan akan menokok naik apabila ekonomi dibuka. Ini bakal berlaku kerana setakat sekarang, syarikat Malayan Cement dan CIMA menutup loji simen mereka. Secara tidak lansung mengurangkan jumlah penawaran di pasaran sebanyak 8%. Harga simen dijangkakan naik daripada RM 235 kepada RM 240 setiap tan.

Keadaan Semasa Permintaan Pinjaman Perumahan

Berdasarkan Indikator Pinjaman yang dikeluarkan oleh Bank Negara Malaysia setiap suku tahun, didapati terdapat beberapa perkara yang wajar diberikan perhatian.

1. Dari sudut pandang teratas (trendline), pasaran harta tanah menunjukkan penurunan permintaan terhadap pinjaman perumahan. Berdasarkan kepada YoY changes %, approval
2. YoY approval % semakin menurun. Paling rendah pada -27% pada tahun 2020. Tidak seperti kemelesetan ekonomi pada tahun 2009. YoY pada 11% kurang 11% berbanding tahun 2008
3. Permintaan pinjaman perumahan paling tinggi direkodkan pada tahun 2018
4. Permintaan pinjaman perumahan paling rendah direkodkan pada tahun 2006 (data ini tidak boleh digunakan)
5. Permintaan pinjaman perumahan kelihatan hampir tiada perubahan bermula pada tahun 2013

Perkara ini berlaku kerana:

1. Populasi rakyat Malaysia semakin meningkat semenjak tahun 2006. Jumlah tenaga buruh juga turut meningkat
2. Tenaga buruh melihatkan pengurangan kemasukan tenaga kerja baru semenjak tahun 2013
3. Kadar kelahiran di Malaysia semakin mengecil dengan 2.75 pada tahun 2000 kepada 2.02 pada tahun 2017
4. Tenaga kerja sedia ada akan memasuki alam persaraan kelak dan populasi Malaysia akan mendatar pada tahun 2066. 
5. Purata pendapatan isi rumah paling tinggi di Malaysia adalah sekitar RM 3,000 – 4,000 pada 16%.

Kesimpulan

Berdasarkan kepada data-data yang diutarakan diatas, TIH menyimpulkan bahawa harga harta tanah di Malaysia telah pun melepasi ‘housing bubble’. Ini jelas kelihatan terhadap permintaan pinjaman perumahan yang semakin menurun dan disokong oleh MHPI.

Tambahan pula, dengan permulaan gaji yang rendah untuk rakyat Malaysia dan semakin teruk dengan wabak COVID-19 ini didapati gaji permulaan semakin menurun. Keadaan sosial masyarakat Malaysia juga terkesan dengan perubahan taraf sosial.

Pendapatan isi rumah dan productivity walaupun meningkat naik namun kuasa membeli tidak meningkat dengan banyak berbanding kenaikan harga rumah. Harga rumah pula, jikalau mampu dimiliki sekalipun, saiznya lebih kecil dan mengecil.

Dengan itu TIH berpendapat harga rumah tidak akan berkembang di masa akan datang.

• Facebook
• YouTube
• Twitter